채권양도동의 왜 필요할까? 눈에 안 보이는 미시공·오시공 하자 때문입니다
“우리 집에는 딱히 하자가 없는데 채권양도동의를 해야 하나요?”
아파트 하자보수소송을 준비하면서 입주민들이 많이 궁금해하는 부분입니다.
실제로 집 안을 아무리 살펴봐도 균열이나 누수처럼 눈에 띄는 문제가 없다면 굳이 소송에 참여해야 하는지, 채권양도동의까지 해야 하는지 의문이 들 수 있습니다.
하지만 여기서 한 가지 생각해봐야 합니다.
아파트 하자는 전부 눈으로 확인할 수 있을까요?
그렇지 않습니다.
천장 안쪽이나 벽체, 배관처럼 평소에는 볼 수 없는 곳에 문제가 있을 수 있고, 설계도서와 실제 시공 상태를 비교해야만 확인되는 미시공·오시공 하자도 있기 때문입니다.
따라서 채권양도동의를 결정할 때는 현재 우리 집이 깨끗해 보이는지만 기준으로 삼기보다 눈에 보이지 않는 하자까지 확인할 필요가 있는지 살펴봐야 합니다.
사전점검까지 했는데 왜 하자가 또 나올까요?
아파트 입주 전 사전점검을 해보셨다면 집 안 곳곳을 살펴보면서 문제가 있는 부분을 확인했을 것입니다.
주택법 제48조의2에서는 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문해 공사 상태를 미리 점검할 수 있도록 규정하고 있습니다.
입주예정자가 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등의 하자가 있다고 판단하면 사업주체에 보수공사 등 적절한 조치를 요청할 수 있습니다.
그리고 조치 요청을 받은 사업주체는 정해진 절차에 따라 보수공사 등 적절한 조치를 해야 합니다.
이러한 사전점검과 보수를 거쳤다면 입주할 때 집이 깨끗해 보이는 것은 이상한 일이 아닙니다.
그러나 사전점검으로 확인할 수 있는 하자와 전문적인 조사를 해야 발견할 수 있는 하자는 다릅니다.
바로 이 지점에서 채권양도동의의 필요성을 생각해볼 수 있습니다.
채권양도동의가 중요한 이유, 보이지 않는 하자가 있습니다.
아파트 하자보수소송에서 중요하게 살펴봐야 하는 것이 미시공·오시공입니다.
간단히 구분하면 다음과 같습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
미시공 | 설계도서나 착공도면대로 시공해야 할 부분을 시공하지 않은 경우 |
오시공 | 시공은 했지만 정해진 방식과 다르게 잘못 시공한 경우 |
이런 문제는 입주민이 집 안을 둘러보는 것만으로 찾아내기 어렵습니다.
예를 들어 천장 속에 들어간 단열재가 설계보다 얇게 시공되어 있다면 어떨까요?
천장을 열어보지 않는 이상 입주민이 일상생활을 하면서 확인하기는 쉽지 않습니다.
방수층이 제대로 시공되지 않은 경우도 마찬가지입니다. 구조체가 도면과 다르게 시공된 경우 역시 겉으로만 봐서는 알아차리기 어렵습니다.
지금 당장 생활에 문제가 없더라도 시간이 지나면서 균열이나 누수, 결로 등으로 이어질 수 있습니다.
결국 “현재 하자가 보이지 않는다”와 “실제로 하자가 없다”는 같은 의미가 아닙니다.
그렇다면 채권양도동의를 하면 무엇이 달라질까요?
1. 입주민이 직접 찾기 어려운 하자를 확인할 수 있습니다.
미시공·오시공을 확인하려면 단순히 집 안을 눈으로 살펴보는 것만으로는 부족할 수 있습니다.
설계도서를 분석하고 실제 현장의 천장, 벽체, 배관 등을 확인해야 합니다.
입주민 개개인이 설계도서를 검토하고 실제 시공 상태와 비교하는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.
채권양도동의를 통해 하자보수청구권을 변호사에게 위임하면 건설전문변호사와 전문 감정인이 체계적으로 하자를 확인할 수 있습니다.
눈앞에 드러난 문제만 보는 것이 아니라 전문적인 조사로 숨어 있는 문제까지 찾아보는 것입니다.
2. 여러 세대의 권리를 모아 대응할 수 있습니다.
아파트 하자보수소송은 여러 세대가 함께 진행할 수 있습니다.
개별 세대의 권리를 모아 하나의 목소리로 대응해야 협상력을 확보할 수 있고, 소송을 진행할 때도 권리 관계를 명확하게 정리하는 것이 중요합니다.
따라서 채권양도동의는 단순히 소송 참여 의사를 표시하는 것만으로 볼 수 없습니다.
각 세대의 하자보수청구권을 모아 협상과 소송을 진행하기 위한 중요한 절차라고 할 수 있습니다.
채권양도동의를 하지 않으면 해당 세대의 권리를 포함해 협상하거나 소송을 진행하는 데 어려움이 발생할 수 있고,
소송을 제기하더라도 권리 관계가 명확하지 않다면 법원에서 각하될 가능성도 있습니다.
“우리 집은 멀쩡한데요?” 오히려 이 부분을 확인해야 합니다.
입주민 입장에서는 눈에 보이는 문제가 없으면 하자소송 자체가 나와 관계없는 일처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 미시공·오시공 하자의 핵심은 육안으로 발견하기 어렵다는 것입니다.
원문에서 설명한 주요 사례를 다시 살펴보면 다음과 같습니다.
천장 속 단열재가 설계보다 얇게 시공된 경우
방수층이 제대로 시공되지 않은 경우
구조체가 도면과 다르게 시공된 경우
이러한 문제는 집 안을 둘러보면서 벽지나 바닥 상태를 확인하는 것만으로 발견하기 어렵습니다.
그래서 채권양도동의를 고민하고 있다면 단순히 “우리 집에 지금 하자가 있는가?”만 생각할 것이 아니라 “전문적인 조사를 하지 않고도 하자가 없다고 판단할 수 있는가?”라는 점도 함께 생각해야 합니다.
법무법인 정필 이지영 변호사는 제척기간도 확인합니다.
아파트 하자보수청구권에는 제척기간이 있기 때문에 시간도 중요합니다.
원문에서는 육안으로 확인 가능한 결함은 2년, 구조 안전과 관련된 중대한 결함 및 미시공·오시공은 5년의 제척기간에 해당한다고 설명하고 있습니다.
보통 아파트 하자보수소송을 준비하는 시점은 사용승인 후 1~2년 사이입니다.
이때는 특별한 문제가 없어 보여 채권양도동의를 하지 않았는데 시간이 흐른 후 미시공·오시공으로 인한 문제가 나타날 수도 있습니다.
하지만 그때는 제척기간이라는 문제가 생길 수 있죠.
그래서 법무법인 정필 이지영 변호사는 현재 눈앞에 나타난 하자만 보고 채권양도동의 여부를 판단하지 않고 권리를 행사할 수 있는 기간까지 함께 고려하고 있습니다.
FAQ
Q. 하자가 전혀 안 보이는데 채권양도동의를 해야 하나요?
눈에 보이는 하자가 없더라도 천장, 벽체, 배관 등 보이지 않는 부분에 미시공·오시공이 있을 수 있습니다. 따라서 육안으로 확인한 상태만으로 아파트 전체의 하자 여부를 판단하기는 어렵습니다.
Q. 사전점검에서 문제가 없었다면 괜찮은 것 아닌가요?
사전점검에서는 균열, 파손, 들뜸, 누수 등 눈으로 발견할 수 있는 문제를 확인할 수 있습니다. 반면 설계도서와 실제 시공 상태를 비교해야 확인할 수 있는 미시공·오시공은 별도의 전문적인 조사가 필요할 수 있습니다.
Q. 미시공·오시공 하자는 어떻게 찾아내나요?
설계도서를 분석하고 현장의 천장, 벽체, 배관 등을 확인하는 방식으로 조사합니다. 단열재 두께나 방수층, 구조체 등이 설계와 다르게 시공됐는지 확인하려면 전문적인 검토가 필요합니다.
Q. 채권양도동의는 하자보수소송과 어떤 관계가 있나요?
여러 세대의 권리를 모아 협상하거나 소송을 진행하고, 전문적인 하자 조사를 통해 개별 입주민이 확인하기 어려운 문제까지 살펴보기 위한 과정과 관련됩니다.
채권양도동의, 보이는 하자만 기준으로 판단하지 마세요.
아파트에 입주한 뒤 특별한 불편이 없다면 “우리 집은 괜찮다”고 생각할 수 있습니다.
사전점검 과정에서 눈에 보이는 문제가 이미 발견되고 보수됐다면 더욱 그렇게 느낄 수 있습니다.
그러나 아파트 하자보수소송에서 살펴봐야 할 대상은 눈에 보이는 균열이나 누수만이 아닙니다.
마감재 뒤, 천장 내부, 벽체와 배관 등 평소 확인하기 어려운 곳에 미시공·오시공이 숨어 있을 수 있습니다.
바로 이것이 현재 집이 멀쩡해 보이더라도 채권양도동의를 검토해야 하는 이유입니다.
“우리 집에는 하자가 안 보이는데 채권양도동의를 해야 할까?”
이런 고민을 하고 있다면 눈앞에 보이는 상태만으로 결론을 내리기보다 숨어 있는 미시공·오시공 가능성과 권리 행사에 필요한 절차를 함께 살펴보시기 바랍니다.
현재 단지의 상황이나 채권양도동의 여부가 궁금하다면 법무법인 정필 이지영 변호사와 상담을 통해 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.
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