지체보상금, 공사지연 이유로 깎인다? 부제소합의 서명 전 확인 사항

입주가 늦어졌습니다. 계약금도, 중도금도 한 번도 안 밀리고 냈는데, 시행사는 이렇게 말합니다.

"저희도 어쩔 수 없는 상황이었어요. 감액은 당연한 겁니다."
"이미 서명하셨잖아요. 합의하신 거 아닌가요?"

이 말 앞에서 당황하는 분들이 정말 많습니다.

최근 고금리와 PF 부실 여파로 공사지연 사례가 전국적으로 늘면서, 지체보상금 관련 분쟁도 급증하고 있습니다. 지금부터 꼭 알아야 할 것들만 짚어드릴게요.

지체보상금이란 무엇인가요?

지체보상금은 분양계약서에 적힌 입주예정일까지 입주가 이루어지지 않을 때, 시행사가 계약자에게 지급해야 하는 돈입니다.

계산 방식은 이렇습니다.

납부한 분양대금이 클수록, 지연 기간이 길수록 금액도 커집니다.

지체보상금은 민법 제398조의 '손해배상 예정'에 해당합니다. 법원이 감액할 수 있는 재량은 있지만, 이는 어디까지나 재판부의 판단입니다.

시행사가 공사지연을 이유로 당연히 깎을 수 있는 권리가 아닙니다. 원칙적으로 계약서에 정해진 전액을 청구할 수 있습니다.

법원은 반드시 감액해야 할까요?

아닙니다. 시행사 측이 감액을 요구할 때 드는 근거가 민법 제398조입니다. 손해배상 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 줄일 수 있다는 조항인데요.

그런데 대법원은 이렇게 못 박았습니다.

"채무불이행의 경위, 손해 규모, 당사자 간 이익 균형 등 제반 상황을 종합적으로 고려해야 한다."
(대법원 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결)

감액은 법원이 할 수도 있는 재량입니다. 시행사가 당연히 받을 수 있는 권리가 아니에요. 이 차이를 꼭 기억해 두세요.

"불가항력"이라는 주장, 어디까지 인정되나요?

공사가 늦어지면 시행사 측은 거의 공통적으로 이런 말을 합니다.

• "법령이 갑자기 바뀌었어요"

• "문화재가 발굴됐어요"

• "자재값이 폭등했어요"

• "민원이 터졌어요"

그래서 지체보상금을 안 줘도 된다거나, 줄여야 한다는 논리를 폅니다. 그런데 법원의 시각은 다릅니다.

대법원은 불가항력의 범위를 매우 좁게 봅니다.

"입주 지연의 원인이 사업자의 지배 영역 밖에서 발생한 사건이어야 하고, 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 예상하거나 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다."
(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다11866 판결)

단순히 "외부 원인이 있었다"는 말만으로는 부족합니다. 모든 수단을 썼는데도 예측도, 방지도 불가능했어야 합니다.

법원의 일반적인 시각을 정리하면 이렇습니다.

공사가 지연됐다고 해서 시행사 책임이 자동으로 사라지는 게 아닙니다. 이 점은 분명히 알고 계셔야 합니다.

부제소합의, 서명하기 전에 꼭 읽으세요.

지체보상금 문제에서 가장 위험한 함정이 있습니다. 바로 부제소합의입니다.

• 분양 전매를 진행할 때

• 잔금을 납부할 때

• 열쇠를 받을 때

시행사는 이런 상황에서 서류 서명을 요구합니다.

"감액한 금액으로 수령한다"
"일체의 이의를 제기하지 않겠다"

이게 바로 부제소합의입니다. 특정 법률관계에 대해 소송을 제기하지 않겠다고 미리 약속하는 겁니다.

부제소합의가 유효하게 성립되면, 나중에 지체보상금 소송을 내더라도 소가 각하될 수 있습니다. 본안 판단 자체를 못 받고 소송이 끝나버릴 수 있다는 뜻입니다.

계약서를 꼼꼼히 보지 않은 상태에서, 또는 잔금 납부 당일 시행사가 내미는 서류에 무심코 서명했다가 권리를 잃는 사례가 실제로 적지 않습니다.

이미 서명하셨다면, 그 합의의 범위와 유효성에 대해 반드시 법률 검토를 받아보세요.

단순 금액 계산으로 끝나지 않습니다

지체보상금 문제는 계산기만 두드린다고 해결되지 않습니다. 아래 세 가지가 달라지면 청구 가능한 금액도, 소송 가능 여부 자체도 달라집니다.

✔ 공사지연의 정확한 원인이 무엇인지

✔ 분양계약서에 어떤 조항이 있는지

✔ 부제소합의가 포함된 서류에 서명했는지 여부

결론

지체보상금 문제는 시행사의 말 한마디에 흔들리면 안 됩니다. "감액이 당연하다"는 말도, "이미 합의했다"는 말도, 법적으로 따져봐야 할 부분이 있습니다.

법무법인 정필 이지영 변호사는 대한변협 등록 건설전문변호사로서 대형 건설사를 상대로 한 집단소송을 직접 수행해 왔습니다.

수십 명이 함께하는 사건에서도 한 분 한 분과 직접 소통하고, 이길 수 있는 사건인지 냉정하게 먼저 판단한 뒤 수임하는 것이 저희 법무법인 정필의 원칙입니다.

공사지연으로 피해를 입고 계신다면, 서명 전에 한 번만 먼저 확인해 보세요.

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