집합건물 관리인 선임부터 위탁관리업체 분쟁까지, 공동 대응이 필요한 이유

지식산업센터나 오피스텔을 소유하고 있다면 이런 고민을 한 번쯤 해볼 수 있습니다.

“지금 관리인을 바꾸고 싶은데 어떻게 해야 하지?”

“위탁관리업체가 마음에 들지 않는데 다른 업체로 바꿀 수 있을까?”

막상 알아보려고 하면 생각보다 간단하지 않습니다.

여러 사람이 나눠서 소유하는 집합건물은 관리인 한 명을 새로 뽑는 일에도 다른 소유자들의 의견을 모아야 하고, 법에서 정한 절차도 지켜야 하기 때문입니다.

특히 지식산업센터나 오피스텔은 소유자가 직접 사용하지 않고 임차인이 이용하는 경우가 많아 소유자끼리 연락하고 의견을 모으는 것부터 어려울 수 있습니다.

위탁관리업체와 문제가 생겼을 때도 마찬가지입니다. 여러 소유자가 같은 문제를 겪고 있다면 혼자 해결하기보다 함께 대응해야 하는 상황도 생길 수 있죠.

집합건물 관리인 선임은 어떻게 하는지, 관리단집회가 어려울 때는 어떤 방법이 있는지, 위탁관리업체와 분쟁이 생기면 뭘 확인해야 하는지,

지금부터 법무법인 정필 이지영 변호사와 함께 알아보겠습니다.

집합건물 관리인 선임, 왜 쉽지 않을까?

집합건물은 아파트와 관리 환경에서 차이가 있습니다.

지식산업센터나 오피스텔, 근린생활시설 등은 구분소유자가 직접 건물을 사용하지 않고 임차인이 실제 공간을 이용하는 경우가 많습니다.

때문에 관리단집회를 개최하려고 해도 구분소유자들을 한자리에 모으는 것부터 어려울 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 문제가 발생합니다.

• 구분소유자와 연락이 닿지 않는 경우

• 구분소유자가 다른 지역에 거주하는 경우

• 건물 관리에 관심이 크지 않은 경우

• 관리 방향에 대한 소유자들의 의견이 다른 경우

• 관리단집회 참여가 저조한 경우

결국 집합건물 관리인 선임은 단순히 관리인 후보자를 정하는 문제가 아닙니다.

현재 구분소유자가 누구인지 확인하고, 의결권 현황을 파악한 다음 필요한 절차에 따라 의견을 모으는 과정이 함께 이루어져야 합니다.

구분소유자가 10명 이상이면 관리인을 선임해야 할까?

집합건물법에 따르면 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리인을 선임해야 합니다.

관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 역할을 담당합니다. 관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선임하거나 해임하게 됩니다.

여기서 중요한 것은 관리단집회에서 의결할 때 단순히 참석한 사람의 숫자만 확인해서는 안 된다는 겁니다.

집합건물법이나 규약에 별도의 규정이 없는 일반적인 관리단집회의 의사는 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수로 의결합니다.

따라서 관리인을 새로 선임하려면 구분소유자의 수와 함께 각 구분소유자의 의결권까지 확인하는 과정이 중요합니다.

관리단집회에 직접 참석하기 어렵다면?

지식산업센터나 오피스텔에서는 구분소유자가 전국 각지에 흩어져 있을 수 있습니다.

모든 사람이 관리단집회 장소에 직접 참석하기 어려운 이유입니다.

집합건물법에서는 이러한 상황을 고려해 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 직접 집회에 참석하기 어렵다는 이유만으로 의결 과정에서 무조건 제외되는 것은 아닙니다.

다만 의결권 행사 방식과 실제 집회를 개최하지 않고 결의를 성립시키는 것은 구분해서 살펴봐야 합니다.

관리단집회 없이 서면·전자 방식으로 결정할 수도 있을까?

집합건물법에서는 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자들이 서면이나 전자적 방법 등으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 보는 제도를 두고 있습니다.

다만 일반적인 사항을 이러한 방식으로 결정하려면 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상의 합의가 필요합니다.

즉, 실제 집회를 개최하지 않는다고 해서 반드시 절차가 쉬워지는 것은 아닙니다.

오히려 많은 구분소유자에게 개별적으로 연락해 동의를 확보해야 한다면 실무적인 부담이 커질 수 있습니다.

따라서 관리인 선임을 추진할 때는 먼저 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

• 전체 구분소유자는 몇 명인지

• 연락 가능한 구분소유자는 몇 명인지

• 각 구분소유자의 의결권은 어떻게 되는지

• 실제 관리단집회 개최가 가능한지

• 서면이나 전자적 방법을 활용할 필요가 있는지

이러한 기초적인 현황을 파악해야 적절한 의결 방식을 검토할 수 있습니다.

분양 초기부터 이어진 관리인이 있다면?

집합건물에서는 분양 초기부터 만들어진 관리체계가 상당 기간 이어지는 경우도 있습니다.

이 과정에서 구분소유자들이 현재 관리인이 어떤 과정을 거쳐 선임됐는지, 위탁관리업체가 어떤 계약을 통해 관리하고 있는지 충분히 알지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

집합건물법은 분양 초기 관리체계와 관련한 절차도 규정하고 있습니다.

분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 경우, 구분소유자에게 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하도록 통지해야 합니다.

이 통지에는 구분소유자가 3개월 이내에 관리단집회를 소집해야 한다는 내용이 포함되어야 합니다.

만약 해당 기간 안에 구분소유자가 관리단집회를 소집하지 않는다면 분양자가 지체 없이 관리단집회를 소집하도록 규정되어 있습니다.

따라서 분양 초기부터 이어진 관리체계를 변경하려는 경우에는 현재 상황만 볼 것이 아니라 기존 관리인이 어떤 절차로 선임되었는지부터 확인할 필요가 있습니다.

관리인을 새로 선임하면 위탁관리업체도 자동으로 바뀔까?

관리인을 변경했다고 해서 위탁관리업체와 관련된 모든 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

관리인 선임과 위탁관리업체와의 계약관계는 각각 살펴봐야 할 문제이기 때문입니다.

기존 업체를 변경하려는 경우에는 현재 체결된 계약의 내용과 조건 등을 먼저 확인해야 합니다.

특히 다음과 같은 사항을 점검할 필요가 있습니다.

• 현재 위탁관리계약의 당사자는 누구인지

• 계약기간은 언제까지인지

• 계약 해지와 관련된 조건은 무엇인지

• 관리비가 어떻게 집행되고 있는지

• 계약에 따른 관리 서비스가 제공되고 있는지

• 새로운 업체를 선정한다면 어떤 절차를 거쳐야 하는지

단순히 기존 업체에 대한 불만이 있다는 이유만으로 즉시 업체를 교체하기보다 현재의 계약관계를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.

공동 대응이 필요한 이유 - 법무법인 정필 이지영 변호사가 알려드립니다.

집합건물 관리 문제의 특징은 여러 구분소유자의 이해관계가 서로 연결될 수 있다는 것입니다.

위탁관리업체의 관리 방식이나 관리비 문제가 발생했다면 특정 구분소유자 한 사람만 영향을 받는 것이 아니라 여러 소유자가 동일하거나 유사한 문제를 겪을 수 있습니다.

관리인을 새로 선임하려는 경우에도 마찬가지입니다.

한 사람이 새로운 관리인을 원한다고 해서 곧바로 변경할 수 있는 구조가 아니라 구분소유자와 의결권을 고려해 필요한 의사를 모아야 합니다.

따라서 집합건물에서 공동의 문제가 발생했다면 다음과 같은 순서로 상황을 정리해 볼 수 있습니다.

① 현재 관리체계 확인

누가 관리인으로 선임되어 있고 어떤 위탁관리업체가 건물을 관리하고 있는지 확인합니다.

② 관련 계약 및 자료 확인

위탁관리계약을 비롯해 현재 관리체계와 관련된 자료를 살펴봅니다.

③ 구분소유자들의 문제 파악

특정 개인에게만 발생한 문제인지, 여러 구분소유자가 동일하거나 유사한 문제를 겪고 있는지 확인합니다.

④ 공동 대응 필요성 검토

다수의 구분소유자에게 공통된 문제가 있다면 각자 별도로 대응할 것인지, 의견을 모아 공동으로 대응할 것인지 검토할 수 있습니다.

집합건물 분쟁이 집단적인 법적 대응으로 이어지는 경우

집합건물은 구조적으로 다수의 구분소유자가 하나의 건물을 함께 관리합니다.

그만큼 하나의 관리행위나 계약관계가 여러 구분소유자에게 동시에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 관리 과정에서 문제가 발생했을 때는 누구에게 어떤 문제가 발생했는지, 공통된 법적 쟁점이 무엇인지 구체적으로 정리하는 과정이 중요합니다.

여러 사람이 같은 건물에서 비슷한 피해나 문제를 주장한다고 해서 모든 사건이 동일한 방식으로 진행되는 것은 아닙니다.

각 구분소유자의 권리관계와 구체적인 사실관계를 확인하면서 공동으로 다룰 수 있는 쟁점과 개별적으로 살펴야 하는 부분을 구분해야 합니다.

특히 참여자가 많아질수록 의견을 하나로 모으고 관련 자료를 체계적으로 정리하는 과정도 중요해집니다.

법무법인 정필 이지영 변호사 FAQ

Q. 구분소유자가 10명 이상이면 관리인이 필요한가요?

네. 집합건물법에 따라 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리인을 선임해야 합니다. 관리인은 관리단을 대표하고 관리단 사무를 집행합니다.

Q. 관리인은 누가 선임하나요?

관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선임하거나 해임합니다.

Q. 관리인 선임은 사람 수만 과반수를 넘으면 되나요?

일반적인 관리단집회 의결에서는 구분소유자의 수뿐 아니라 의결권도 함께 살펴야 합니다. 집합건물법이나 규약에 별도 규정이 없다면 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수가 의결 기준입니다.

Q. 관리단집회를 열기 어려우면 서면으로 결정할 수 있나요?

서면이나 전자적 방법을 활용할 수 있습니다. 다만 집회를 개최하지 않고 결의한 것으로 보는 방식에는 일반적인 사항의 경우 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상의 합의가 필요합니다.

Q. 관리인을 바꾸면 기존 위탁관리업체도 변경되나요?

관리인 변경과 위탁관리업체와의 계약관계는 별도로 살펴볼 필요가 있습니다. 기존 위탁관리계약의 당사자, 계약기간, 해지 조건 등을 확인한 뒤 업체 변경 문제를 검토해야 합니다.

Q. 여러 구분소유자가 같은 문제를 겪고 있다면 어떻게 해야 하나요?

먼저 각 구분소유자가 겪고 있는 문제와 관련 자료를 확인하고 공통된 쟁점이 있는지 정리하는 것이 중요합니다. 이후 개별 대응이 적절한지, 여러 구분소유자가 함께 대응할 필요가 있는지 검토할 수 있습니다.

집합건물 관리 문제, 개인의 문제가 아닐 수도 있습니다.

집합건물에서는 관리인 선임, 관리단 운영, 위탁관리업체와의 계약관계가 서로 연결되어 있습니다.

특히 지식산업센터나 오피스텔처럼 구분소유자가 많은 건물에서는 관리 문제 하나를 해결하기 위해서도 여러 사람의 의사를 확인해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 문제가 생겼다면 바로 관리인이나 업체를 변경하려 하기보다 현재 관리체계와 계약관계, 구분소유자 현황, 의결권 및 필요한 절차를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

여러 구분소유자가 동일한 문제를 겪고 있다면 공동의 법적 쟁점이 존재하는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

집합건물 관리인 선임이나 위탁관리업체 분쟁으로 공동 대응을 검토하고 있다면, 법무법인 정필 이지영 변호사를 통해 직접 상담을 받아보시기 바랍니다.

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