집합건물 관리단집회 결의가 중요한 이유, 하자담보추급권 행사 전 확인하세요

아파트나 집합건물에서 복도 누수, 외벽 균열, 주차장 방수 불량과 같은 하자가 발견되면 시공사 등을 상대로 보수나 손해배상을 요구할 수 있습니다.

각 구분소유자가 개별적으로 하자담보추급권을 행사할 수도 있지만, 여러 세대와 공용부분에 걸친 문제를 개인이 모두 파악하고 대응하기란 현실적으로 쉽지 않죠.

그래서 실제 하자 분쟁에서는 집합건물 관리단을 중심으로 대응하는 경우가 많은데요.

그런데 관리단이 하자담보추급권을 넘겨받아 손해배상을 청구하려 한다면 하자 자체만 살펴봐서는 안 됩니다.

집합건물 관리단집회에서 필요한 결의를 제대로 갖추었는지도 확인해야 합니다.

특히 구분소유자 수와 의결권을 잘못 계산하면 결의가 무효가 되고 소송의 적법성에도 문제가 생길 수 있습니다.

그렇다면 집합건물 관리단집회에서는 무엇을 확인해야 할까요?

집합건물 관리단집회가 하자소송에서 중요한 이유

집합건물에서는 구분소유관계가 만들어지면 관리단이 생기고 구분소유자 전원이 구성원이 됩니다.

관리단은 회사와 같은 법인은 아니지만 재판의 당사자가 될 수 있는 단체입니다.

따라서 복도 누수나 외벽 균열, 주차장 방수 문제처럼 여러 구분소유자와 관계된 하자가 발생하면 관리단을 중심으로 대응할 수 있습니다.

관리단이 하자담보추급권을 넘겨받아 시공사를 상대로 손해배상을 청구하는 경우에는 집합건물 관리단집회 결의가 중요한 절차가 됩니다.

쉽게 말하면 관리단 구성원들에게 해당 소송을 진행할 것인지 묻고 필요한 찬성을 확보하는 과정입니다.

하자담보추급권이란 무엇일까요?

하자담보추급권은 건물에 하자가 발생했을 때 해당 부분을 보수하도록 요구하거나 그에 따른 손해를 금전으로 배상하도록 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

크게 보면 다음 두 가지가 포함됩니다.

• 하자를 고쳐 달라고 요구하는 하자보수청구권

• 손해를 금전으로 배상하도록 요구하는 손해배상청구권

법적으로는 각각의 구분소유자가 이러한 권리를 행사할 수 있습니다.

하지만 건축 지식이 없는 개인이 설계와 다르게 시공된 부분까지 찾아내면서 여러 하자에 각각 대응하기에는 어려움이 있습니다.

따라서 집합건물 관리단이 권리를 넘겨받아 시공사 등을 상대로 대응하는 방식이 활용될 수 있습니다.

집합건물 관리단집회 결의 기준은 어떻게 될까요?

관리단이 시공사를 상대로 하자담보추급권을 행사해 손해배상을 청구하려면 필요한 결의 절차를 거쳐야 합니다.

원문에서 제시된 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

여기서 특히 주의해야 할 부분이 있습니다.

구분소유자 수와 의결권 기준을 모두 충족해야 한다는 점입니다.

구분소유자 수만 기준을 넘거나 의결권만 기준을 넘는 것으로는 부족합니다.

따라서 집합건물 관리단집회 결의를 준비할 때는 단순히 몇 세대가 찬성했는지만 계산해서는 안 됩니다.

집합건물 관리단집회 의결권은 어떻게 계산할까요?

집합건물 관리단집회에서 실수가 발생하기 쉬운 부분 중 하나가 의결권 계산입니다.

각 구분소유자의 의결권은 보유한 면적의 비율에 따라 정해집니다.

전체 건물 면적이 10,000㎡이고 한 구분소유자가 100㎡를 보유하고 있다면 해당 소유자의 의결권은 1%가 되는 방식입니다.

그렇다면 한 사람이 여러 호실을 가지고 있다면 어떻게 될까요?

이 경우 보유 면적은 합쳐서 의결권을 계산하지만 구분소유자 수에서는 한 명으로 계산합니다.

이 차이를 놓치면 집합건물 관리단집회 결의가 성립했다고 생각했지만 실제 계산에서는 기준에 미치지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

여러 호실을 한 사람이 소유한 경우를 예로 살펴보겠습니다.

전체 100개 호실이 있고 각 호실의 면적이 100㎡라고 가정하겠습니다.

전체 면적은 10,000㎡입니다. 90명이 각각 한 호실을 보유하고 있고, 다른 한 사람이 나머지 10개 호실을 모두 소유하고 있다면 실제 구분소유자는 총 91명입니다.

서면으로 결의를 진행하면서 한 호실씩 가진 사람 가운데 66명이 찬성하고, 10개 호실을 가진 한 명도 찬성했다고 가정해 보겠습니다.

의결권부터 계산하면 찬성한 면적은 다음과 같습니다.

6,600㎡ + 1,000㎡ = 7,600㎡

따라서 전체 면적 10,000㎡ 가운데 76%가 찬성한 것이므로 의결권 기준인 75%를 넘습니다.

하지만 구분소유자 수는 결과가 다릅니다.

67명 ÷ 91명 ≒ 73.6%

구분소유자 수를 기준으로 하면 75%에 미치지 못합니다.

즉, 의결권은 기준을 충족했지만 구분소유자 수가 부족하므로 결의에 문제가 생깁니다.

이 사례처럼 호실 수와 구분소유자 수, 의결권은 서로 구별하여 계산해야 합니다.

미분양 세대가 있는 집합건물 관리단집회라면?

신축 건물에서는 일부 세대가 분양되지 않아 분양자가 계속 소유하고 있는 경우가 있습니다.

이 상태에서 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소송을 추진한다면 의결권 계산에서 추가로 살펴봐야 할 문제가 있습니다.

분양자를 상대로 소송을 제기한다는 안건에서는 소송 상대방인 분양자 본인이 해당 의결에 참여할 수 없기 때문입니다.

따라서 분양자를 상대로 하는 하자소송에 관한 집합건물 관리단집회 결의에서는 분양자 본인의 의결권을 제외해 계산해야 합니다.

미분양 세대가 많다면 이러한 차이가 결의 성립 여부에도 영향을 줄 수 있으므로 소유 현황을 정확히 파악하는 과정이 중요합니다.

집합건물 관리단집회 결의는 언제까지 필요한가요?

관리단집회 결의는 내용뿐 아니라 시점도 살펴봐야 합니다.

필요한 결의는 법원에서 최종 변론을 마치기 전까지 갖춰져 있어야 합니다.

따라서 하자 조사와 손해배상액 산정 등에만 집중하다가 관리단집회 절차를 놓치는 일이 없도록 해야 합니다.

오랜 기간 소송을 준비했더라도 결의 요건을 제대로 갖추지 못했다면 소송의 적법성에 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

집합건물 관리단집회 전 무엇을 확인해야 할까요?

하자담보추급권 행사를 위한 관리단집회라면 다음 사항을 함께 확인할 필요가 있습니다.

• 실제 구분소유자가 몇 명인지

• 각 구분소유자의 의결권이 얼마인지

• 한 사람이 여러 호실을 소유하고 있는지

• 구분소유자 수와 의결권 모두 필요한 기준을 충족하는지

• 서면이나 전자 방식으로 결의하는 경우 필요한 기준을 갖췄는지

• 미분양 세대가 존재하는지

• 소송 상대방인 분양자의 의결권을 어떻게 처리해야 하는지

• 필요한 시점까지 결의가 이루어졌는지

특히 전체 호실 숫자만 보고 찬성 비율을 판단하는 것은 주의해야 합니다.

여러 호실을 한 사람이 가지고 있다면 구분소유자 수와 의결권 비율이 서로 다르게 나타날 수 있기 때문입니다.

집합건물 관리단집회, 하자소송의 절차도 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

집합건물 하자소송에서는 누수나 균열이 발생했다는 사실뿐만 아니라 관리단이 어떤 절차를 거쳐 권리를 행사하는지도 중요합니다.

특히 집합건물 관리단집회 결의, 구분소유자 수, 의결권 계산, 미분양 세대 처리​는 서로 연결되어 있습니다.

단순히 많은 사람이 찬성했다고 생각하기보다 실제 소유관계와 면적을 기준으로 각각의 요건을 정확하게 계산할 필요가 있습니다.

대한변협 등록 건설전문변호사로서, 신축·공공임대 하자와 집합건물 분쟁을 다뤄온 법무법인 정필 이지영 변호사와 직접 상담해 보시기 바랍니다.

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