집합건물 하자소송 손해배상, 공사대금 미납이면 막히게 될까?

소송에서 이겼는데 돈을 못 받는 경우가 있습니다. 믿기 어렵겠지만, 집합건물 하자소송에서는 실제로 벌어지는 일입니다.

법무법인 정필 이지영 대표 변호사는 집합건물 하자소송을 집중적으로 다뤄왔습니다.

오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설에 투자하셨다가 하자 문제로 고민 중이신 분들께 꼭 알려드려야 할 내용이 있어 정리했습니다.

아파트와 뭐가 다른가요?

집합건물 하자소송은 아파트 하자소송과 완전히 다른 게임입니다.

아파트는 공동주택 관리법 제37조에 따라 하자보수보증금 예치가 법으로 의무화되어 있습니다.

입주자 대표회의가 꾸려지면 그 보증보험 명의가 입주자 대표회의로 바뀝니다. 하자가 생기면 이 보험을 통해 실질적인 보수와 배상을 받을 수 있는 구조입니다.

반면 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설은 다릅니다. 주택법이나 공동주택 관리법의 적용 대상이 아닙니다.

법적으로 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지도록 규정되어 있긴 합니다. 하지만 하자보수보증금 예치 의무도, 보험 명의 변경 규정도 없습니다.

이 차이 하나가 재판의 난이도와 결과를 크게 바꿔놓습니다.

소송에서 이기고도 0원이 되는 이유

집합건물 하자소송에서 가장 주의해야 할 함정은 공사대금 미납 + 상계처리의 결합입니다.

우리나라에서 집합건물은 선분양 후시공 구조가 일반적입니다. 시행사가 수분양자에게 분양대금을 먼저 받고, 그 돈으로 시공사에 공사대금을 지급합니다.

그런데 분양률이 낮으면 시행사는 자금을 충분히 확보하지 못합니다. 공사대금 미납이 발생하는 이유입니다.

이 상황에서 건물이 완공되고 입주가 이루어져도 시공사는 하자보수 요청에 쉽게 응하지 않습니다.

그리고 입주민들이 집합건물 하자소송을 제기해 하자를 입증하고 손해배상을 인정받더라도 시공사는 민법 제492조에 따른 상계를 주장합니다.

"시행사한테 못 받은 공사대금이 있으니, 그 금액만큼 손해배상금과 상계하겠다."

구체적인 예를 들면 이렇습니다.

• 시행사가 시공사에 미납한 공사대금: 10억 원

• 법원이 인정한 하자 손해배상 금액: 8억 원

• 상계 처리 후 입주민이 실제 받는 금액: 0원

재판에서 이기고도 한 푼도 못 받는 결과가 나오는 게 현실입니다.

공사대금 미납 여부는 소송을 시작하기 전에 반드시 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다.

시공사의 또 다른 주장: "소멸시효가 지났다"

상계처리 외에도 시공사가 자주 꺼내는 주장이 하나 더 있습니다.

"분양자에 대한 하자보수 채무의 소멸시효가 지났으니 우리는 책임이 없다."

이 논리가 받아들여지면 손해배상청구 자체가 시작도 못 합니다. 대법원은 2023년 12월, 2023다246600 판결을 통해 명확하게 정리했습니다.

• 제1채무: 시공자가 구분소유자(입주민)에게 지는 담보책임

• 제2채무: 시공자가 분양자에게 지는 담보책임

이 두 채무는 서로 독립된 별개의 채무입니다. 제2채무의 소멸시효가 완성됐다고 해서 제1채무까지 자동으로 소멸하지 않습니다.

쉽게 말씀드리면, 분양자와의 관계에서 시간이 아무리 흘렀어도, 구분소유자인 입주민에 대한 담보책임은 살아있다는 뜻입니다.

집합건물법 제9조 제1항이 시공자의 구분소유자에 대한 직접 담보책임을 규정하고 있습니다. 이 판결은 그 권리를 실질적으로 뒷받침하는 중요한 근거입니다.

다만 이 판결이 모든 걸 해결해 주지는 않습니다. 상계처리 문제는 여전히 남아 있습니다. 이 부분은 재판 전략 단계에서 별도로 꼼꼼히 검토해야 합니다.

구조적 한계, 명확히 알아야 합니다

지금까지 살펴본 문제들은 단순히 시공사가 나빠서 생기는 일이 아닙니다. 제도 자체에 공백이 있습니다.

• 하자보수보증보험 가입 의무 없음

• 관리단으로의 보험 명의 이전 규정 없음

• 공사대금 미납 시 상계처리를 막을 안전장치 없음

아파트 중심으로 설계된 현행 법 체계가 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설로 확장되는 투자 환경 변화를 따라가지 못하고 있습니다.

일정 규모 이상의 집합건물에 대한 하자보수보증보험 의무화, 관리단 명의 이전 허용 등의 제도 개선이 필요한 이유입니다.

결론

집합건물 하자소송은 첫 단추를 어떻게 끼우느냐가 결과를 좌우합니다.

소송을 시작하기 전, 공사대금 미납 여부와 상계처리 가능성을 먼저 확인하세요. 이걸 놓치면 법원에서 이기고도 아무것도 받지 못하는 상황이 생깁니다.

법무법인 정필은 무조건 소송을 권유하지 않습니다. 의뢰인의 시간과 비용이 헛되이 쓰이지 않는 게 먼저라고 생각하기 때문입니다.

법무법인 정필에서는 대한변협에 등록된 건설전문변호사가 직접 상담에 나섭니다.

비슷한 상황으로 고민 중이시라면, 혼자 판단하지 마시고 먼저 법률 자문을 받아보세요.

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