하자보증보험 없는 집합건물, 소송해도 배상받지 못하는 이유?

하자보증보험 없는 집합건물, 소송이 능사가 아닌 이유

지식산업센터, 오피스텔, 생활숙박시설 등 집합건물에 입주한 후 하자 문제를 겪는 경우, 많은 분들이 소송을 떠올립니다.

그런데 실제로 소송을 진행한 뒤 아파트와는 전혀 다른 결과를 마주하게 되는 사례가 적지 않습니다.

그 이유는 하자보증보험 의무 규정의 유무에 있습니다.

현행법상 집합건물에는 하자보증보험 가입 의무 자체가 없고, 이 공백이 입주자에게 실질적인 피해로 이어지는 구조가 형성되어 있습니다.

아파트와 집합건물, 하자보증보험 구조의 차이

아파트: 하자보증보험이 법적으로 의무화되어 있다

아파트는 공동주택관리법에 따라 일정 규모 이상이면 시공사의 하자보증보험 가입이 법적으로 의무화되어 있습니다.

시공사는 분양대금의 일정 비율을 보증 형태로 예치해야 하고, 입주자대표회의가 구성되면 보험 청구 명의도 입주자대표회의로 변경됩니다.

시공사가 하자 처리를 이행하지 않더라도, 입주자 측이 보험을 통해 하자보수 비용을 직접 청구할 수 있는 법적 경로가 열려 있습니다.

집합건물: 의무 규정도, 청구 주체 규정도 없다?

집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 적용을 받습니다. 그런데 현행 집합건물법에는 하자보증보험 가입을 의무화하는 규정이 없습니다.

관리단이 구성된 이후 청구 명의를 이전받는 규정도 별도로 마련되어 있지 않습니다.

결국 입주자들은 보험이라는 안전망 없이 분쟁에 나서야 하며, 시공사나 시행사의 재정 상태가 좋지 않은 경우 이 공백은 더욱 치명적으로 작용할 수 있습니다.

소송에서 이기고도 한 푼 못 받는 상황 — 상계 문제

집합건물, 특히 지식산업센터나 오피스텔은 아파트에 비해 분양률이 낮은 경우가 많습니다.

분양률이 낮다는 것은 시행사가 수분양자로부터 충분한 분양대금을 확보하지 못했다는 의미입니다.

우리나라의 선분양 후시공 구조에서는 분양대금이 단계적으로 공사비에 투입됩니다. 분양률이 낮으면 시행사로부터 공사대금 전액을 받지 못한 채 시공사가 완공을 마치는 상황이 생길 수 있습니다.

이 상태에서 입주자들이 손해배상청구 소송을 제기하면 어떤 일이 벌어질까요?

법원은 시공사가 시행사로부터 받지 못한 공사대금 채권을 하자 손해배상 채무와 상계할 수 있다고 봅니다.

예시: 시공사의 미수 공사대금이 10억 원이고, 법원이 인정한 하자 손해배상액이 8억 원이라면 — 8억 원 전부가 상계 처리될 수 있습니다. 하자를 모두 증명하고 금액까지 산정받았음에도 실제로 지급받는 금액은 0원이 될 수 있습니다.

아파트는 하자보증보험을 통해 이 상황을 우회할 수 있지만, 집합건물에서는 보험이 없기 때문에 상계 문제가 고스란히 입주자의 피해로 귀결됩니다.

소송을 해도 구조적 한계가 발생하는 근본 원인이 바로 여기에 있습니다.

집합건물법 개정, 무엇이 달라져야 하는가

이 문제를 근본적으로 개선하려면 집합건물법 차원의 두 가지 제도 보완이 함께 이루어져야 합니다.

• ① 하자보증보험 의무화: 일정 규모 이상의 집합건물에 대해 하자보증보험 가입을 법적으로 의무화해야 합니다. 지식산업센터·오피스텔·생활숙박시설 등에 대한 투자가 일반화된 지금, 아파트에만 적용되던 보증 제도의 공백은 더 이상 방치하기 어렵습니다.

• ② 관리단으로의 청구 명의 이전 규정 신설: 하자보증보험 가입 의무화와 함께, 관리단이 구성되면 보험 청구 명의를 관리단으로 변경하도록 하는 규정도 마련되어야 합니다. 공동주택관리법이 아파트 입주자대표회의에 부여한 권리를 집합건물 관리단에도 동일하게 적용하는 방향입니다. 청구 주체 없이는 보험 제도의 실효성이 없기 때문에, 두 가지는 반드시 함께 논의되어야 합니다.

분쟁 전 반드시 확인해야 할 사항

소송 여부를 결정하기 전, 아래 항목을 먼저 점검하는 것이 중요합니다.

• 시공사·시행사의 재정 상태 및 공사대금 미수 여부 — 상계 가능성 사전 파악

• 하자보증보험 가입 여부 — 일부 집합건물은 자체적으로 가입한 경우도 있음

• 하자 유형 — 공용부 하자인지 전유부 하자인지에 따라 청구 주체와 절차가 달라짐

• 하자담보책임 기간 도과 여부 — 하자 유형에 따라 기간이 상이함

• 관리단 구성 여부 — 집단 대응 가능성 및 청구 주체 확보 여부

사건의 사실관계와 증거 상황에 따라 법률적 판단과 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

법무법인 정필 결론 — 구조를 알고 대응하는 것이 먼저다

법무법인 정필 이지영 변호사는 집합건물 하자 분쟁에서 하자보증보험의 부재가 입주자에게 어떤 실질적 불이익으로 이어지는지를 중요하게 다루고 있습니다.

소송이 유일한 해결책처럼 보이더라도, 현재의 제도적 공백 안에서는 소송만으로 해결되지 않는 구조가 존재합니다.

집합건물법 개정은 단순한 제도 정비가 아니라, 소송을 해도 보호받지 못하는 구조 자체를 바꾸는 일입니다. 구조를 알고 대응하는 것과 모르고 대응하는 것의 차이는 생각보다 큽니다.

법무법인 정필 이지영 변호사 FAQ

Q1. 집합건물에는 하자보증보험이 전혀 없는 건가요?
A. 현행 집합건물법에는 하자보증보험 가입 의무 규정이 없습니다. 다만 시공사 또는 시행사가 자체적으로 보험에 가입한 경우도 있으므로, 계약서와 관련 서류를 통해 먼저 확인해보는 것이 필요합니다.

Q2. 상계 문제는 모든 집합건물 하자 소송에서 발생하나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 시공사의 재정 상태, 미수 공사대금의 규모, 하자 손해배상액 산정 결과에 따라 상계 후에도 일부 배상을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 사건마다 구체적인 사실관계 분석이 선행되어야 합니다.

Q3. 집합건물 하자 소송에서 관리단이 구성되어야 하는 이유는 무엇인가요?
A. 공용부 하자의 경우 개별 구분소유자보다 관리단이 청구 주체로서 소송을 진행하는 것이 효율적일 수 있습니다. 또한 향후 하자보증보험 관련 법이 개정될 경우, 청구 명의를 이전받기 위해서도 관리단 구성이 전제 조건이 될 수 있습니다.

Q4. 집합건물법이 개정되기 전까지는 어떻게 대응해야 하나요?
A. 현재로서는 소송 전 시공사·시행사의 재정 상태 파악, 하자보증보험 자체 가입 여부 확인, 하자담보책임 기간 확인, 관리단 구성 여부 검토 등을 통해 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 사안에 따라 대응 방식이 달라지므로 법률 검토를 먼저 받아보는 것이 바람직합니다.

집합건물 하자 분쟁은 소송 여부만이 아니라, 하자보증보험 가입 여부·상계 가능성·하자담보책임 기간·청구 주체 등을 종합적으로 검토한 뒤 전략을 세우는 것이 중요합니다.

사안별 사실관계와 증거에 따라 법률적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 정필 이지영 변호사와의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 법률 검토를 먼저 받아보시기 바랍니다.

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