하자보수책임 인정됐는데 실제 보상 0원? 공사대금 미지급 쟁점 확인

집합건물에 입주한 뒤 하자를 발견한 입주민이 시공사를 상대로 소송을 제기하여 하자보수책임을 인정받았음에도,

실제로 받게 되는 보상금이 0원에 가까운 경우가 있습니다.

분양 대금을 납부한 입주민 입장에서는 당연히 시공사가 하자를 보수해야 한다고 생각하지만, 시공사와 시행사 간 공사대금 정산 문제가 얽혀 있으면 상황은 복잡해집니다.

법무법인 정필 이지영 변호사가 집합건물 하자보수 소송에서 상계항변이 어떻게 작용하는지, 입주민이 어떤 전략으로 대응해야 하는지 설명하겠습니다.

하자보수 소송에서 상계항변이란?

집합건물법상 하자담보책임

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제2항에 따르면 시공사는 입주민에 대해 하자담보책임을 부담합니다.

하자가 존재한다면 시공사는 이를 보수할 의무가 있고, 입주민은 이를 청구할 권리를 갖습니다.

상계항변의 구조

문제는 시공사가 시행사로부터 공사대금을 완전히 지급받지 못한 경우입니다.

시공사는 입주민이 청구한 손해배상 채권(하자보수에 갈음한 금전 청구)과, 자신이 시행사에게 갖고 있는 공사대금 채권을 서로 상쇄하자는 주장을 법원에 제기할 수 있습니다. 이것이 '상계항변'입니다.

쉽게 말해, 시공사는 "입주민이 나에게 청구할 권리가 있지만, 나도 시행사에게 받을 돈이 있으니 서로 상쇄하자"는 논리를 펼치는 것입니다.

부산지방법원 동부지원 2024. 8. 14. 선고 2019가단215182, 2020가단209534 판결에서는 "하자보수에 갈음한 손해배상채권을 자동채권으로 하는 상계항변에 의해 위 채권이 모두 소멸한다"고 판시했습니다.

입주민이 받는 영향

상계항변이 인정되면 입주민이 실제로 받을 수 있는 보상금은 크게 줄어들거나 0원이 될 수 있습니다.

분양 대금은 이미 전부 납부했지만, 하자보수 이행은 제대로 받지 못하는 이중 피해가 발생합니다. 최근 건설업계의 자금난이 심화되면서 이러한 사례가 증가하고 있습니다.

법무법인 정필 이지영 변호사의 대응 전략

입주민이 상계항변에 대응하기 위해서는 소송 단계에서부터 전략적인 구조 설계가 필요합니다.

공사대금 미지급 여부 사전 확인

소송을 제기하기 전에 시공사와 시행사 간 공사대금 정산 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 상계항변이 가능한 규모인지 확인하면 소송 전략 전체가 달라질 수 있습니다.

시행사 공동소송의 필요성

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항에 따라 시행사는 분양계약의 당사자로서 하자보수책임을 부담합니다.

시공사만 피고로 삼으면 상계항변에 취약해질 수 있으므로, 시행사를 공동피고로 포함하는 것이 바람직합니다.

보증보험 활용 가능성

아파트는 보증보험 가입이 법적으로 의무화되어 있으나, 집합건물은 아직 의무가 아닙니다.

다만 시행 단계에서 자율적으로 보증보험에 가입한 경우, 이를 근거로 보증사에 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다.

향후 제도 개선을 통해 집합건물에도 보증보험이 의무화될 가능성도 있죠.

선분양 구조와 입주민 보호의 필요성

우리나라는 선분양 후시공 구조로, 입주민은 분양 대금을 먼저 납부합니다.

그럼에도 시공사와 시행사 간 정산 문제로 인해 하자보수를 제대로 이행받지 못하는 현실은 법적·제도적 개선이 필요한 부분입니다.

집합건물 보증보험 필수화와 관리단 명의변경 의무화 등이 논의되고 있으나, 개선이 이뤄지기 전까지는 소송 구조를 체계적으로 설계하는 것이 필수적입니다.

사건별 사실관계와 증거에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 공사대금 정산 내역, 시행사 포함 여부, 보증보험 가입 사실 등을 꼼꼼히 검토한 후 소송을 준비해야 합니다.

FAQ

Q1. 하자보수책임이 인정되었는데 보상금을 받지 못할 수 있나요?
네, 시공사가 시행사로부터 공사대금을 받지 못했다면 상계항변을 통해 입주민의 손해배상 채권과 상쇄를 주장할 수 있습니다. 이 경우 실제 받는 보상금이 0원에 가까워질 수 있죠.

Q2. 상계항변에 대응하려면 어떻게 해야 하나요?
소송 전에 공사대금 미지급 여부를 파악하고, 시공사뿐 아니라 시행사도 공동피고로 포함하는 것이 중요합니다. 시행사도 하자보수책임을 부담하기 때문입니다.

Q3. 집합건물도 보증보험으로 보호받을 수 있나요?
아파트는 보증보험 가입이 의무이지만, 집합건물은 아직 의무화되지 않았습니다. 다만 시행사가 자율적으로 보증보험에 가입한 경우 보증사에 청구할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다.

Q4. 입주민이 분양대금을 다 냈는데도 하자보수를 못 받는 이유는 무엇인가요?
입주민이 납부한 분양 대금이 시행사에게 지급되었더라도, 시행사가 시공사에게 공사대금을 완전히 지급하지 않으면 시공사는 상계항변을 통해 하자보수책임 이행을 회피할 수 있습니다. 이는 선분양 구조의 구조적 문제이며, 제도 개선이 필요한 부분입니다.

하자보수 소송은 공사대금 정산 여부, 시행사와 시공사 간 관계, 보증보험 가입 유무 등 복잡한 요소가 얽혀 있습니다.

사건별 사실관계와 증거에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 소송 전 단계에서부터 구조를 체계적으로 설계하는 것이 중요합니다.

법무법인 정필 이지영 변호사는 대한변협 등록 건설전문변호사로서, 전국 현장 설명회를 연간 60회 직접 진행하며 입주민과 소통해 온 경험을 바탕으로,

상계항변 가능성까지 꼼꼼히 검토하고 현실적인 대응 전략을 제시합니다.

상담을 통해 사건의 특성과 승소 가능성을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

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