채무부존재확인의소 승소! 26명 전원 수천만 원 분양수수료 0원 방어 성공

계약금 날린 것도 억울한데, 시행사에서 추가로 수천만 원을 내놓으라고 하면 어떤 기분이실까요.

잔금을 내지 못해 분양계약이 해제된 것만으로도 충분히 힘든데, 분양수수료에 연체료까지 달라고 합니다.

도대체 이게 말이 되는 건지 의문만 커지죠. 특히 관리형토지신탁 사업은 구조가 복잡합니다.

시행사와 신탁사가 번갈아 가며 내용증명을 보내오면 그 압박감은 정말 큽니다.

"대기업이 보낸 건데 그냥 줘야 하는 거 아닌가?"

이렇게 겁먹고 무리한 합의를 생각하시는 분도 계십니다.

하지만 절대 그럴 필요 없습니다. 채무부존재확인의소를 통해 법적으로 제대로 맞서면, 한 푼도 내지 않을 수 있으니까요.

법무법인 정필 이지영 변호사는 실제로 26명의 의뢰인을 대리했습니다. 결과는 전원 승소였습니다.

수천만 원에 달하던 청구액이 0원으로 방어됐습니다.

내용증명 한 장에 밤잠 설치고 계신다면 혼자 끙끙 앓지 마세요. 관련 서류 들고 건설전문변호사와 상담부터 받아보시는 게 먼저입니다.

관리형토지신탁 계약 해제, 실제 사건 경과는?

관리형토지신탁 사업에서 잔금 미납으로 계약이 해제되면, 시행사가 분양수수료와 연체료를 요구하는 경우가 많습니다.

하지만 채무부존재확인의소를 통해 증명 책임을 제대로 따지면 청구 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.

오늘 보여드릴 사례는 대규모 오피스텔 신축 사업이었습니다. 26명이 분양계약을 맺었습니다.

그런데 경제적 사정이 어려워져 잔금을 내지 못했습니다. 그러자 시행사는 계약 해제를 일방적으로 통보했습니다.

여기서 문제가 더 커졌습니다. "계약 해제는 너희 잘못이니, 우리가 손해 본 분양수수료랑 연체료 다 물어내라"는 겁니다.

한 사람당 수천만 원이었습니다. 이게 과연 정당한 걸까요?

이지영 변호사는 즉시 채무부존재확인의소를 제기했습니다. 핵심 쟁점은 '누구를 상대로 싸워야 하는가'였습니다.

처음에는 수탁사와 시행위탁사 둘 다를 상대했습니다. 그런데 법원은 수탁사에 대해서는 각하 결정을 내렸습니다.

왜일까요? 공매 절차가 진행되면서 관리형토지신탁 계약이 종료됐기 때문입니다.

특약에 따라 수탁사의 모든 권리와 의무가 시행위탁사로 포괄 승계됐습니다. 즉, 시행위탁사만 상대하면 되는 상황이었던 거죠.

확인의 이익이 없다는 게 법원의 판단이었습니다.

분양수수료 청구, 증명은 누가 해야 하나?

채무부존재확인의소에는 명확한 원칙이 있습니다. 증명 책임의 분배입니다.

돈을 갚지 않겠다고 주장하는 쪽(원고)이 먼저 '내가 빚질 이유가 없다'고 특정해서 소송을 제기합니다.

그러면 돈을 달라는 쪽(피고)이 '너한테 이런 이유로 받을 권리가 있다'는 걸 입증해야 합니다.

시행위탁사는 뭐라고 주장했을까요?

"원고들이 계약을 제대로 이행하지 않아서 우리가 손해를 봤다. 그러니 분양수수료 명목으로 배상하라."

그런데 법원 앞에서 증명을 제대로 했느냐, 그게 문제였습니다. 시행위탁사는 이렇게 물어야 했습니다.

• 누구와 수수료 계약을 맺었는가?

• 그 금액 산정 근거는 정확히 뭔가?

• 실제로 비용을 지출했다는 증거는?

하나도 제대로 못 보여줬습니다.

그냥 자기들끼리 정리한 내역서 한 장 덜렁 냈을 뿐입니다.

이지영 변호사는 이 허술한 증거들을 하나하나 정확히 반박했습니다. 법원도 똑같이 봤습니다.

"피고의 증거로는 도저히 인정할 수 없다."

결국 법원은 원고들이 분양수수료를 지급할 의무가 전혀 없다고 판결했습니다.

H2. 연체료 청구는 정당한 걸까?

두 번째 쟁점은 잔금 연체료였습니다. 실제로 분양계약서 제5조 제2항을 보면 이런 내용이 있었습니다.

"잔금 납부 지연 시 연 13.93%의 연체료 부과"

시행위탁사는 바로 이 조항을 근거로 막대한 연체료를 청구했습니다. 계약서에 명시돼 있으니 당연히 받을 수 있다는 논리였죠.

그런데 여기엔 치명적인 함정이 있었습니다. 연체료 조항은 언제 적용되는 걸까요?

계약이 유지될 때입니다. 대법원 판례(2008다31690)도 명확합니다.

"연체료 조항은 계약이 정상적으로 존속됨을 전제로, 이행지체에 대비해 미리 손해배상액을 정해둔 것일 뿐이다."

본 사건은 어땠을까요? 이미 계약이 해제됐습니다. 계약 자체가 소멸한 상태였죠. 사라진 계약을 근거로 연체료를 달라는 건 말이 안 됩니다.

이지영 변호사는 이 점을 날카롭게 파고들었습니다.

"계약이 존속돼야 연체료 조항이 의미가 있다. 해제된 계약에 연체료를 적용하는 건 법리적으로 불가능하다."

법원도 이 논리를 받아들였습니다. 연체료 채무 역시 존재하지 않는다는 판결이 나왔습니다.

관리형토지신탁 분쟁, 핵심 정리

관리형토지신탁 사업은 복잡합니다. 시행사, 신탁사, 분양사 등 여러 주체가 얽혀 있습니다.

계약 해제 후 분쟁이 생기면 누구를 상대로 싸워야 하는지부터 헷갈립니다. 그래서 정확한 법리 분석이 필수입니다.

이번 사례의 핵심 포인트를 정리하면 이렇습니다.

[관리형토지신탁 채무부존재확인의소 체크리스트]

• 피고 특정: 공매 후 권리 승계 여부 확인 필수. 실제 권리 주장 주체만 상대하면 됨
• 증명 책임: 금전 청구자(피고)가 계약 근거, 금액 산정, 실제 지출 입증해야 함
• 분양수수료: 계약 내용, 지출 증빙 없으면 청구 자체가 불성립
• 연체료 조항: 계약 존속 전제. 해제된 계약에는 적용 불가 (대법원 판례)
• 내용증명 대응: 받았다고 무조건 줄 필요 없음. 법적 검토 먼저

조항 하나를 어떻게 해석하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

0원이 될 수도, 수천만 원이 될 수도 있습니다.

법률 전문가의 도움 없이 혼자 판단하기엔 위험합니다.

결론

계약 해제로 이미 계약금도 날렸는데, 추가로 수천만 원 더 내라는 청구서 앞에서 막막하셨을 겁니다.

하지만 보셨듯이 법적으로 제대로 대응하면 한 푼도 안 낼 수 있습니다.

이번 사례의 26명 의뢰인들도 그랬습니다. 채무부존재확인의소를 통해 전원 승소했습니다. 청구액은 0원이 됐습니다.

관리형토지신탁 사업 구조는 복잡합니다. 누구를 상대로 싸워야 하는지, 증명 책임은 누가 지는지, 어떤 조항이 적용되는지.

이 모든 게 승패를 가릅니다. 시행사나 신탁사에서 내용증명 날아왔다고 겁먹지 마세요.

그들이 달라는 대로 다 줘야 하는 건 절대 아닙니다. 분양수수료든 연체료든, 법적 근거가 없으면 한 푼도 낼 이유가 없습니다.

부당한 청구 앞에서 밤잠 설치고 계신가요? 혼자 끙끙 앓지 마시고 관련 서류 들고 즉시 상담받으세요.

법무법인 정필 이지영 변호사는 대한변협 등록된 건설전문변호사입니다.

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