지식산업센터 입주 지연 위기, 시행사 변경 시 지체상금 대응책
기다리던 지식산업센터 입주 날짜가 차일피일 미뤄지면 정말 막막합니다.
자금 계획은 꼬이고, 당장 임대 수익도 나오지 않으니까요. 사업 일정 전체가 크게 흔들릴 수 있습니다.
이럴 때 묵묵히 손해를 참아야만 할까요? 절대 아닙니다.
시행사가 바뀌어서 포기하는 분들이 참 많습니다. 권리 구조가 복잡해 보여서 지레 겁을 먹기도 하죠.
하지만 분양계약서에 적힌 소중한 권리는 그렇게 쉽게 사라지지 않습니다.
부동산 신탁 구조 변동, 시행사가 바뀌어도 지체상금 청구 가능한가?
네, 당연히 가능합니다. 분양계약서 특약에 '권리와 의무를 승계한다'는 조항이 있는지 꼭 확인해 보세요.
신탁 기간이 끝나 시행사가 사업을 넘겨받았다면, 발생한 지체상금을 내야 할 의무까지 시행사에게 그대로 넘어갑니다.
이번에 소개해드릴 법무법인 정필의 승소 사건은 토지신탁 사업이었습니다. 처음에 계약자들은 수탁자인 신탁사와 분양 계약을 맺은 상태였죠.
시간이 흘러 개별 호실의 소유권 이전 등기가 무사히 끝났습니다. 이 과정에서 신탁 계약은 자연스럽게 마무리되었고 시행사가 그 자리를 이어받았습니다.
이런 경우 시행사는 책임을 피하려고 변명하는 경우가 많은데요. 계약서 특약을 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
지체상금 책임 승계의 핵심 요건
승계 특약의 존재: '신탁 계약 종료 시 별도 조치 없이 모든 권리 의무가 시행사로 포괄 승계된다'는 약정
법원의 명확한 판단: 위 특약이 존재할 경우, 지체상금 지급 의무도 시행사가 무조건 함께 떠안아야 함
사건의 결과: 부동산신탁 구조에서 시행자가 교체되어도 분양받은 분들의 지체상금 청구권은 절대 소멸하지 않음
입주 예정일이 지나서 계약을 넘겨받은 양수인의 구제 방안
소송 과정에서 시행사 측은 다른 핑계도 만들었습니다.
"입주 예정일이 지난 뒤에 계약을 넘겨받은 사람들은, 이미 입주가 늦어진다는 사실을 다 알고 들어온 것 아닙니까?"
"그러니 지연을 스스로 눈감아 준 셈입니다. 보상금을 확 깎아줘야 합니다."
하지만 재판부는 단호하게 이 주장을 쳐냈습니다. 대법원 전원합의체 판결(2007다63089, 63096)이 명확한 기준이 되었습니다.
계약을 다른 사람에게 넘길 때는 권리와 의무를 통째로 넘기게 됩니다. 즉, 과거에 이미 발생했던 채권과 채무도 모두 넘겨받은 사람에게 따라갑니다.
입주 예정일 이후에 계약을 넘겨받았다고 해서, 기존에 쌓인 지체상금을 포기했다고 볼 수 없습니다.
시행사 역시 계약서를 통해 이 사실을 충분히 확인할 수 있었습니다. 그러니 중간에 지위를 양도받은 새로운 계약자도 똑같이 보상금을 요구할 수 있는 것이죠.
소송 결과 실제 보상 비율, 얼마나 인정받을까?
재판 내내 시행사는 보상금을 엄청나게 깎아 달라고 우겼습니다. 하지만 법무법인 정필 이지영 변호사는 이를 아주 적극적으로 방어했습니다.
추가로 보상금을 깎아줄 명분이 없다는 점을 조목조목 반박했죠. 물론 재판부도 여러 정황을 종합적으로 살피고 참작했습니다.
재판부의 감액 판단 기준 (최종 20% 참작 / 80% 인정)
일정 변경의 예측 가능성: 공사 과정상 입주 일정이 바뀔 수 있다는 점을 어느 정도는 알 수 있었음
지연된 기간의 정도: 전체 공사 일정에 비추어 지연 기간이 많이 길지는 않았음
시행사의 노력: 시행사 측에서 셔틀버스를 운행하는 등 나름대로 입주민 보상 노력을 기울임
이러한 몇 가지 점을 고려해 법원은 보상금의 20%만 줄이도록 판결했습니다.
결과적으로 소송에 참여한 144명의 계약자 전원이 분양 대금 지체상금의 80%를 받아냈습니다. 완벽한 승소였습니다.
답답한 입주 지연 문제, 억울함을 모아 승소의 판을 짭니다.
건물 완공이 늦어지는 문제는 아주 치명적인 금전적 타격입니다. 단순히 시간만 버리는 게 아닙니다.
하지만 혼자서 복잡한 부동산 신탁 도면을 펼쳐놓고 큰 회사를 상대하기는 참 버겁습니다.제대로 된 변호사를 만나 정확하게 판을 짜야 이길 수 있습니다.
법무법인 정필 이지영 변호사는 대한변호사협회에 공식 등록된 건설전문 변호사입니다.
직접 사건의 처음부터 끝까지 살펴보고 소통에 나섭니다. 정당하게 요구할 수 있는 금전적 권리를 절대 포기하지 마세요.
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