교대역변호사, 아파트보증보험 있어도 하자 손해배상 못 받는 경우는?

아파트보증보험, 전부가 아닙니다!

"보증보험 있으니까 하자는 다 해결되는 거 아닌가요?"

입주자 대표회의 분들께 이런 질문을 정말 많이 받습니다. 결론부터 드릴게요.

아닙니다.

법무법인 정필 이지영 교대역변호사가 확실히 말씀드리겠습니다. 아파트보증보험은 모든 손해를 커버하지 않습니다.

특히 건설사 회생 절차가 진행 중이거나 최근 종결된 현장이라면, 지금 당장 움직여야 합니다.

아파트보증보험, 실제로 무엇을 보상해 줄까요?

하자보수보증보험은 균열·누수·마감 불량 같은 시공상 결함만 포함합니다.

미시공·오시공 항목은 보상 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 전체 손해액의 60~70%를 차지하는 이 항목들은 별도의 손해배상 청구로 대응해야 합니다.

하자보수보증보험이 보장하는 범위는 생각보다 좁습니다.

보증보험이 커버하는 항목:

공동주택관리법 제36~38조는 사업주체의 담보책임, 보수 청구 절차, 보수보증금 예치 의무를 규정하고 있습니다.

그런데 여기서 중요한 포인트가 하나 있는데요.

담보책임 범위와 보증보험 보상 범위는 같지 않습니다.

실제 손해액의 60~70%를 차지하는 미시공·오시공 항목, 이게 보증보험 밖에 있습니다.

대법원 판결이 말하는 것: 미시공·오시공은 다르게 싸워야 합니다

법무법인 정필 이지영 교대역변호사가 판결을 하나 소개하겠습니다.

대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결

속초의 한 아파트 사건입니다.

입주자 대표회의가 사용검사일 이전 미시공·오시공 하자와 이후 손해배상을 함께 청구했는데요.

대법원은 이렇게 판시했습니다.

"사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공에 대하여는 담보책임기간의 제한 없이 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다."

이게 무슨 의미냐면요. 미시공·오시공은 공동주택관리법상 담보책임 기간에 묶이지 않는다는 겁니다.

집합건물법 제9조에 따라 독립적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또 한 가지, 이 판결은 입주자 대표회의가 구분소유자들로부터 권리를 양수받아 직접 소송을 수행할 수 있다는 것도 명확히 인정했습니다.

건설사 회생 절차가 시작됐다면, 전략이 달라집니다

일반 하자소송이랑 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.

지금 반드시 챙겨야 할 3가지, 이지영 교대역변호사가 짚어드릴게요.

① 회생채권 신고와 손해배상청구권 소멸시효, 별개입니다

통합도산법 제118조에 따르면, 건설사 회생 절차 개시 전에 발생한 하자 손해배상 채권은 회생채권에 해당합니다.

법원이 정한 기간 안에 반드시 별도로 신고해야 해요.

소멸시효가 아직 남아 있어도 채권 신고 기간을 놓치면 변제를 받을 수 없습니다.

이 둘을 혼동하는 분들이 많습니다. 꼭 분리해서 관리하세요.

② 보증보험 진행 중에도 소멸시효는 흐릅니다

보증보험 처리 중이니까 괜찮겠지, 이렇게 생각하시는 분들이 있습니다.

아닙니다. 소멸시효는 그 사이에도 계속 진행됩니다.

시효를 중단시키는 방법은 다음과 같습니다:

✔ 소 제기

✔ 지급명령 신청

✔ 회생채권 신고

반드시 이 중 하나를 병행하세요.

③ 회생 절차 종결 = 채권 소멸이 아닙니다

회생이 끝났다고 채권이 없어지는 게 아닙니다.

회생계획에 따른 변제 의무는 종결 이후에도 계속됩니다.

건설사 경영 정상화 여부를 꾸준히 모니터링하면서, 추가 채권 행사 가능성을 열어두는 게 맞습니다.

지금 당장 해야 할 일, 정리해 드릴게요

건설사 회생 현장은 딱 떨어지는 정답이 없습니다.

상황이 바뀔 때마다 단계별 전략을 새로 짜야 합니다.

채권 신고와 소멸시효 관리, 이 두 가지를 동시에 잡아야 실제 회수 금액을 지킬 수 있습니다.

한쪽만 챙기면, 손에 쥘 수 있었던 돈을 잃습니다.

결론

복잡한 현장일수록 초기 전략이 전부입니다.

법무법인 정필 이지영 교대역변호사는 대형로펌을 상대한 사건에서도 승소 판결을 이끌어낸 경험이 있습니다.

건설사 회생 구조처럼 복잡한 현장도 처음부터 빈틈 없이 설계해 드립니다.

의뢰인의 시간과 비용을 아끼는 것, 법무법인 정필이 일하는 방식입니다.

아파트보증보험, 하자소송, 건설사 회생 관련해 궁금한 점이 있으시다면 지금 바로 법무법인 정필 이지영 교대역변호사에게 문의해 주세요.

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