파취조사 없이 진행한 하자보수소송, 손해배상액 수억 원 갈린 이유

아파트에 문제가 있어도, 증명 못 하면 손해배상 못 받습니다!

입주 후 타일이 들뜨거나, 방수가 제대로 안 된다는 느낌을 받으신 적 있으신가요? 눈에 보이는 하자면 그나마 다행입니다.

진짜 문제는 따로 있습니다. 겉으로는 멀쩡해 보이지만, 뜯어보면 전혀 다른 내부 결함들이 숨어 있는 경우가 많거든요.

문제가 있어도 제대로 증명하지 못하면, 손해배상액을 온전히 인정받기 어렵다는 겁니다.

법무법인 정필 이지영 변호사가 대한변협 등록 건설전문변호사로서 하자보수소송을 직접 수행해온 경험에서 말씀드리겠습니다.

하자보수소송에서 결정적인 차이를 만드는 열쇠, 바로 파취조사입니다.

이 파취조사를 얼마나 전략적으로 활용하느냐에 따라, 같은 단지 안에서도 손해배상액이 수억 원 이상 달라질 수 있습니다.

파취조사란 무엇인가요?

파취조사란, 특정 부위를 물리적으로 파괴하거나 뜯어내어 내부 상태를 직접 확인하는 방법입니다.

하자보수소송에서는 법원 감정인이 아파트 단지를 방문해 결함을 육안으로 검토하는 감정평가 절차를 거칩니다.

그런데 부실시공 아파트의 결함 중 상당수는, 육안으로는 전혀 확인되지 않습니다. 겉은 멀쩡해 보여도, 막상 뜯어보면 완전히 다른 상태인 경우가 많습니다.

대법원은 시방서나 도면에서 정한 기준에 미달해 시공된 경우, 그 자체를 하자로 인정하고 있습니다 (대법원 2012다18762 판결).

즉, 겉으로 아무 이상 없어 보여도 이런 경우는 모두 법적 하자에 해당합니다.

이 결함들은 표면만 봐서는 절대 알 수 없습니다. 직접 뜯어보기 전까지는 판단 자체가 불가능합니다.

바로 이 지점에서 파취조사가 중요해집니다. 대전지법도 이 점을 명확히 인정했는데요.

육안으로 확인 가능한 결함은 파취조사 필요성이 낮지만, 구조적 내부 결함에 대해서는 그 필요성을 분명히 인정한 겁니다 (대전지법 2019가합106709 판결).

파취조사는 단순한 실무 관행이 아닙니다. 법원에서도 정당한 증명 수단으로 받아들이고 있습니다.

손해배상액을 실질적으로 결정짓는 항목들, 바로 파취조사를 통해 드러납니다. 문짝 뒤틀림이나 도배 불량처럼 눈에 보이는 항목도 인정받을 수 있습니다.

하지만 배상 규모를 크게 좌우하는 건 파취조사로 확인되는 내부 결함인 경우가 대부분입니다.

표본 세대 선정, 왜 이렇게 중요한가요?

파취조사는 전체 세대를 다 진행하는 게 이상적입니다. 하지만 현실적으로 불가능합니다.

수백, 수천 세대의 타일을 모두 뜯고 원상복구하는 비용이, 판결로 받는 손해배상액을 초과할 수도 있거든요.

그래서 실무에서는 표본 조사 방식을 씁니다.

일정 수의 표본 세대를 선정해 파취조사를 진행하고, 그 결과에서 나온 하자 비율을 전체 세대에 확대 적용해 손해배상액을 산정합니다.

표본을 어떻게 선정하느냐에 따라 비율이 달라집니다. 그 비율이 전체에 그대로 적용되니까요.

하자가 집중된 세대를 표본으로 잡은 경우와 그렇지 않은 경우, 최종 배상액 차이는 상당합니다.

표본 선정 절차는 아래와 같이 진행됩니다.

• 일반적으로 타입별 2~3세대 수준에서 선정

• 원고 측, 피고 측이 각각 의견 제시

• 감정인과 착수 회의를 통해 최종 확정

이 과정에서 원고 측 변호사가 어떤 세대를 이끌어내느냐, 어떤 항목을 포함시키느냐가 손해배상액을 좌우하는 핵심 변수입니다.

전용 부분은 실제 거주자의 동의가 반드시 필요합니다. 타일을 뜯거나 벽체 일부를 파괴하는 방식이라 거주자 입장에서 부담스러울 수 있습니다.

당일 원상복구가 이루어지지만, 충분한 사전 안내와 협의, 적절한 보상 안내가 먼저 이루어져야 합니다.

협조적인 세대를 미리 섭외하고 신뢰를 쌓는 과정, 이것도 빠뜨릴 수 없는 중요한 절차입니다.

공용 부분 파취조사는 어떻게 진행되나요?

공용 부분은 거주자 동의 문제가 없습니다. 상대적으로 수월하게 진행됩니다.

지하주차장 몰탈 시공 상태나 옥상 방수층 등은, 원고·피고·감정인이 현장에 함께 나와 파취조사를 실시합니다.

이 자리에서 변호사가 현장에 직접 참석하는 게 중요합니다.

적극적으로 어필하고, 감정인의 판단에 영향을 미칠 수 있는 요소를 전략적으로 제시해야 하기 때문입니다.

변호사가 현장에서 어떻게 움직이느냐, 손해배상액 산정에 직접적인 영향을 줍니다.

파취조사, 단순 확인 절차가 아닙니다

파취조사를 어떻게 설계하고 실행하느냐에 따라, 같은 단지 같은 사안을 두고도 결과는 완전히 달라질 수 있습니다.

표본 세대 선정부터, 감정 현장 대응까지. 전략 없이 진행하면 손해배상액에서 크게 밀릴 수 있습니다.

결론

하자보수소송, 지금 준비 중이신가요?

파취조사 전략 없이 그냥 진행하시면, 받을 수 있는 손해배상액을 상당 부분 놓칠 수 있습니다.

법무법인 정필 이지영 변호사는 전국 단위 대규모 하자보수소송을 동시에 수행해온 경험을 바탕으로, 전략 수립부터 감정 현장까지 직접 발로 뛰고 있습니다. 대형로펌을 상대로 승소를 이끌어낸 경험도 있습니다.

각자 놓인 상황이 다르기 때문에, 구체적인 대응 방향은 개별 상담을 통해 안내드립니다.

지금 바로 법무법인 정필로 문의해 주세요.

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