지식산업센터 분양 계약 시 고지의무 위반, 손해배상 범위는?
지식산업센터 분양 고지의무 위반, 손해배상 청구 가능할까?
분양계약을 체결한 후 인근에 고압 송전시설이 들어선다는 사실을 뒤늦게 알게 된다면 어떻게 해야 할까요?
분양사가 계약 전 이 사실을 알고 있었음에도 알리지 않았다면 고지의무 위반으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 모든 미고지가 법적 책임으로 이어지는 것은 아니며, 그 정보가 계약 체결 여부에 영향을 줄 만큼 중요했는지가 핵심입니다.
최근 법무법인 정필 이지영 변호사는 시흥시 지식산업센터 분양 사건에서 송전시설 미고지를 이유로 손해배상 청구소송을 제기하여,
약 7억 9천만 원의 배상금과 지연손해금, 가집행을 인정받았습니다.
오늘은 실제 성공사례와 함께 고지의무 위반의 판단 기준과 손해배상 산정 방식을 구체적으로 살펴보겠습니다.
고지의무 위반 여부, 어떤 기준으로 판단할까?
부동산 거래에서 분양사는 계약 상대방이 알았더라면 계약하지 않았을 것으로 보이는 중요한 사실을 사전에 알려야 할 의무가 있습니다.
이는 신의성실 원칙에 따른 것이며, 판례에서도 이러한 의무를 인정하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 참조).
이번 사건에서는 시흥시 지식산업센터 분양 계약 당시 이미 건물 인접 토지에서 345KV 고압 송전선로 지중화 공사가 진행 중이었는데요.
지중화 공사란 전선을 땅속에 매설하는 공사로, 공사 완료 후에도 케이블헤드 건축물과 인입 철탑이 세워지게 됩니다.
실제로 건물 경계선에서 약 20m 거리에 송전시설이 설치되었으나, 모집공고와 계약서에는 이와 관련한 내용이 전혀 기재되지 않았습니다.
법원이 인정한 고지의무 위반 근거
법원은 다음 세 가지 사정을 종합해 분양사의 고지의무 위반을 인정했습니다.
판단 근거 | 구체적 사정 |
|---|---|
위험시설 해당 여부 | 국토교통부 고시상 변전시설·송전탑은 '위험 시설'로 분류되며, 토지특성조사표에도 위험시설 용도로 기재됨 |
근접 거리 | 건물 경계에서 약 20m 거리로, 계약자가 알았더라면 같은 조건으로 계약했을지 의문이 드는 수준 |
동일 지구 내 비교 | 같은 지구 내 다른 분양사들은 모집공고에 송전탑·인입 철탑 설치 예정 사실을 명시함 |
분
양사 측은 "현장에 공사 관련 현수막이 있었으므로 누구나 알 수 있었다"고 주장했으나,
법원은 송전 관련 전문 지식이 없는 일반인이 현수막만 보고 건물 높이의 인입 철탑이 세워질 것을 알기는 어렵다고 판단했습니다.
손해배상 범위는 어떻게 결정되나
고지의무 위반이 인정되더라도 손해배상 범위 산정은 별도의 쟁점입니다. 이번 사건에서 분양사는 "전자파 수치가 법령 기준 이하이므로 위법성이 없다"고 주장했습니다.
법원도 전자파가 법령 기준 이하라는 점은 인정했으나, 공법상 기준 준수가 곧 고지의무 위반의 위법성을 소멸시키는 것은 아니라고 판단했습니다.
계약자가 중요 정보를 바탕으로 스스로 계약 체결 여부를 결정할 수 있는 자기결정권을 침해한 것 자체가 위법하다는 것입니다.
손해액 산정 방식
손해액은 분양계약 시점을 기준으로 각 호실의 시가 하락분으로 산정되었습니다.
감정인이 임대료, 요구수익률 등을 근거로 호실별 가치 하락액을 평가했고, 법원은 이를 채택했습니다.
최종 인정 손해배상 내역
손해배상금: 약 7억 9천만 원 (65명 합산)
지연손해금: 손해 발생 시점부터 판결 확정 시까지
가집행 인용: 판결 확정 전이라도 집행 가능
소송비용 대부분 피고 부담
법무법인 정필 이지영 변호사의 접근 전략
저 이지영 변호사는 사건을 검토하며 다음과 같은 요소들을 중점적으로 살펴보았습니다.
• 위험시설 분류 여부: 국토교통부 고시 등 공식 자료를 통해 송전시설이 위험시설로 분류되는지 확인
• 거리 및 영향: 건물과의 거리, 시설 규모 등을 구체적으로 파악
• 동일 지구 내 비교자료: 다른 분양사의 고지 내용을 비교 자료로 확보
• 계약서 및 공고문 검토: 미고지 사실을 명확히 입증할 수 있는 서면 확보
이처럼 사실관계를 촘촘히 구성한 결과, 법원으로부터 65명 전원에 대한 손해배상을 인정받을 수 있었습니다.
지식산업센터 분양 고지의무 관련 주의사항
계약서에 특정 사실이 기재되지 않았다는 것만으로는 무조건 소송에서 승소할 수 있는 것이 아닙니다. 다음 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.
정보의 중요성: 해당 정보가 계약 체결 여부를 좌우할 만큼 중요한 사실인지
분양사의 인식: 분양사가 사전에 그 사실을 알고 있었는지
이번 사건에서는 위험시설 해당 여부, 근접 거리, 동일 지구 내 다른 분양사의 고지 사실이라는 여러 정황이 종합적으로 작용했습니다.
만약 이 중 일부 요소가 결여되었다면 결과는 달라질 수 있었습니다.
따라서 지식산업센터 분양 과정에서 중요한 사실을 고지받지 못했다면, 개별 사건의 구체적 정황을 면밀히 검토한 후 법적 대응 방향을 결정해야 합니다.
법무법인 정필의 집단소송 원칙
법무법인 정필 이지영 변호사는 승소 가능성을 먼저 판단하고, 승소 가능성이 있는 경우에만 소송을 진행하는 원칙을 지키고 있습니다.
사건별 사실관계와 증거 구조를 면밀히 분석한 후 소송 진행 여부를 결정하며, 의뢰인과의 정직한 소통을 최우선으로 합니다.
지식산업센터 분양 과정에서 고지의무 위반이 의심되는 상황이라면, 계약서, 모집공고, 현장 사진, 공사 관련 서류 등을 확보한 후 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
FAQ
Q1. 지식산업센터 분양 시 분양사가 알려주지 않은 사실이 있으면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 모든 미고지가 배상 사유가 되는 것은 아닙니다. 그 정보가 계약 체결 여부를 좌우할 만큼 중요했는지, 분양사가 사전에 알고 있었는지가 핵심입니다. 위험시설 인접 여부, 거리, 동일 지구 내 다른 분양사의 고지 여부 등 여러 정황을 종합적으로 판단합니다.
Q2. 전자파 수치가 법적 기준 이하라면 고지의무 위반이 성립하지 않나요?
A. 법령상 기준을 준수했다고 해도 고지의무 위반의 위법성이 사라지는 것은 아닙니다. 법원은 공법상 기준은 피해 방지 기준일 뿐이며, 계약자의 자기결정권을 침해한 것 자체가 위법하다고 판단했습니다. 따라서 기준 준수 여부와 별개로 고지의무 위반은 성립할 수 있습니다.
Q3. 손해배상액은 어떻게 산정하나요?
A. 분양계약 시점을 기준으로 각 호실의 시가 하락분을 산정합니다. 감정인이 임대료, 요구수익률 등을 근거로 호실별 가치 하락액을 평가하며, 법원은 이를 토대로 손해액을 결정합니다. 또한 손해 발생 시점부터 판결 확정 시까지 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
Q4. 현장에 공사 관련 현수막이 있었다면 고지의무를 이행한 것으로 인정되나요?
A. 법원은 송전 관련 전문 지식이 없는 일반인이 현수막만 보고 건물 높이의 인입 철탑이 세워질 것을 알기 어렵다고 판단했습니다. 모집공고나 계약서에 명시적으로 기재하지 않은 이상 고지의무를 다했다고 보기 어렵습니다.
지식산업센터 분양 과정에서 송전시설, 위험시설 등 중요한 정보를 제대로 고지받지 못하셨나요?
계약서와 모집공고에 명시되지 않은 중요 사실이 있다면, 고지의무 위반 여부를 검토해볼 필요가 있습니다.
다만 개별 사안마다 사실관계와 증거 구조가 다르므로, 소송 가능성은 구체적 정황에 따라 달라집니다.
법무법인 정필 이지영 변호사는 대한변협 건설전문변호사로 등록되어 있으며, 승소 가능성을 먼저 검토한 후 소송 진행 여부를 결정합니다.
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