민간임대 아파트 분양가 소송, 분양전환 가격이 부당하다면 무엇부터 확인할까?

민간임대 아파트의 분양전환을 기다렸는데 예상보다 훨씬 높은 분양가격을 통보받았다면 어떻게 해야 할까요?

주변 아파트의 거래가격과 비교해도 납득하기 어려운 수준이라면 민간임대 아파트 분양가 소송으로 다툴 수 있는지부터 궁금해질 수 있죠.

건설사가 제시한 금액이라고 해서 언제나 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

반대로 시세보다 비싸거나 예상했던 금액보다 높다는 이유만으로 분양가가 잘못됐다고 단정할 수도 없습니다.

민간임대 아파트 분양가 소송에서 중요한 것은 단순히 가격이 높은지가 아니라, 처음 정한 분양전환 기준에 따라 가격이 산정됐는지를 확인하는 것입니다.

따라서 분양가가 부당하다고 생각된다면 주변 시세부터 비교하기보다 최초 입주자모집공고와 임대차계약서를 먼저 확인할 필요가 있습니다.

민간임대 아파트 분양가, 왜 단지마다 다를까?

민간임대주택의 분양전환 가격을 모든 단지에서 똑같은 방식으로 계산하는 것은 아닙니다.

단지별로 분양전환 조건이 다를 수 있기 때문입니다.

대표적으로 확인할 수 있는 기준은 다음과 같습니다.

특히 ‘주변 거래 시세’를 기준으로 분양가를 결정하기로 했다면 구체적인 비교 대상과 시점이 중요할 수 있습니다.

어떤 아파트를 비교 대상으로 선택했는지, 어느 시점의 거래가격을 적용했는지에 따라 산정 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

민간임대라는 이유만으로 건설사가 원하는 금액을 정할 수 있다고 단정하기도 어렵고, 주변 시세보다 비싸다는 이유만으로 잘못된 분양가라고 결론 내리기도 어렵습니다.

적용되는 법과 함께 최초 입주자모집공고 및 임대차계약에서 정한 조건을 확인해야 합니다.

분양가 소송 전 계약서를 봐야 하는 이유 - 법무법인 정필 이지영 변호사가 정리합니다.

높은 분양가격을 통보받으면 가장 먼저 주변 아파트 가격부터 검색하기 쉽습니다.

하지만 분양가 분쟁에서 먼저 확인해야 하는 것은 ‘얼마나 비싼가’보다 ‘어떤 기준으로 가격을 정하기로 했는가’입니다.

이를 확인하기 위해서는 다음과 같은 자료를 살펴볼 필요가 있습니다.

• 최초 입주자모집공고문

• 임대차계약서

• 분양전환과 관련된 약정

• 분양가 산정 관련 자료

• 주변 아파트 실제 거래자료

• 감정평가 자료

• 해당 아파트의 공급 당시 자료

예를 들어 계약에서 특정 기준에 따라 분양전환 가격을 결정하기로 했다면 실제 통보된 금액도 그 기준에 따라 산정됐는지 확인해야 합니다.

결국 민간임대 아파트 분양가 소송의 핵심은 높은 가격 자체만을 주장하는 것이 아니라, 당초 정한 기준과 실제 산정 과정을 비교하는 데 있습니다.

필요한 경우 소송 과정에서 법원의 감정절차를 거칠 수도 있습니다.

계약서에 분양가 산정 기준이 명확하지 않다면?

임대차계약서를 확인했는데 분양전환 가격을 어떻게 정할 것인지 명확하게 기재돼 있지 않은 경우도 있습니다.

그렇다고 건설사가 아무런 제한 없이 원하는 가격을 정할 수 있다고 바로 판단할 수는 없습니다.

반대로 임차인이 원하는 금액이 당연히 인정되는 것도 아닙니다.

이때는 특정 문장 하나만 보는 것이 아니라 계약서 전체 내용을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

계약 조항이 약관에 해당한다면 임차인에게 지나치게 불리한 내용인지 「약관의 규제에 관한 법률」에 따라 검토할 수 있습니다.

가격을 결정한 구체적인 과정에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나는지도 문제가 될 수 있습니다.

따라서 분양가 결정 기준이 명확하지 않다면 계약서 문구뿐 아니라 실제로 가격을 어떤 방법으로 산정했는지, 그 근거가 무엇인지까지 확인하는 것이 중요합니다.

분양전환 가격이 부당하다면 소송 전에 기다려도 될까?

분양가에 이견이 있다는 이유로 아무런 대응 없이 시간을 보내면 문제가 더 복잡해질 수 있습니다.

분쟁이 계속되는 동안 임대차계약이 종료될 수 있고, 건설사가 주택을 비워달라고 요구하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 소유관계가 달라질 가능성도 고려해야 합니다.

물론 명도소송을 당했다고 해서 임차인의 모든 권리가 즉시 사라지는 것은 아닙니다.

제3자가 관계하게 됐다는 이유만으로 기존 임차인의 권리가 언제나 없어지는 것도 아닙니다.

그러나 이러한 상황이 추가되면 확인하고 다퉈야 하는 법률관계가 많아질 수 있습니다.

민간임대 아파트 분양가 소송을 검토한다면 분양가격을 어떻게 다툴 것인지뿐만 아니라 분쟁이 진행되는 동안 현재의 권리를 어떻게 보호할 것인지도 함께 살펴봐야 합니다.

분양가 소송과 함께 가처분도 필요할까?

분양전환 분쟁 과정에서 검토할 수 있는 방법 중 하나가 가처분입니다.

가처분은 본안소송의 결론이 나오기 전에 상황이 달라져 나중에 권리를 보호하기 어려워지는 것을 방지하기 위한 임시적인 조치입니다.

다만 가처분을 신청했다고 해서 현재 거주하고 있는 주택에서 무조건 계속 살 수 있는 것은 아닙니다.

가처분의 종류와 법원이 결정한 구체적인 내용에 따라 효과가 달라질 수 있습니다.

따라서 가처분이 필요한지를 판단할 때는 먼저 현재 보호해야 할 권리가 무엇인지 확인하고 그에 맞는 방법을 선택해야 합니다.

채무부존재확인소송으로 분양가를 다툴 수 있을까?

민간임대 아파트 분양가 분쟁에서는 계약 내용에 따라 채무부존재확인소송을 검토할 수 있습니다.

건설사는 특정 금액을 지급해야 한다고 주장하지만 임차인은 계약에서 정한 기준대로 계산한다면 해당 금액 전부를 지급할 의무가 없다고 다투는 경우입니다.

여기서 알아둘 점이 있습니다.

채무부존재확인소송을 제기한다고 해서 법원이 적당하다고 생각하는 분양가격을 새로 정해주는 것은 아닙니다.

결국 계약에서 어떤 방식으로 가격을 결정하기로 했는지, 실제 건설사가 그 기준에 맞춰 분양가를 산정했는지를 확인해야 합니다.

분양가격뿐만 아니라 소유권을 이전받는 문제까지 함께 얽혀 있다면 분양전환을 요구할 수 있는 권리와 소유권이전등기 문제도 검토해야 할 수 있습니다.

따라서 사건의 계약 내용과 현재 상황에 맞는 소송 방법을 정하는 것이 중요합니다.

민간임대 아파트 분양가 소송에서 필요한 자료는?

단순히 “분양가가 너무 높다”고 주장하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

건설사가 제시한 분양가격이 처음 약속했던 기준에 따라 산정됐는지를 자료를 통해 확인해야 하기 때문입니다.

여러 세대가 같은 문제로 대응하는 경우라면 각 세대의 계약과 자료를 정리해 공통된 쟁점을 파악하는 과정도 중요합니다.

결국 참여 인원만큼 중요한 것이 실제 계약과 자료를 토대로 공통적인 문제를 찾아내는 과정입니다.

민간임대 아파트 분양가 소송 FAQ

Q. 건설사가 통보한 분양가를 반드시 받아들여야 하나요?

건설사가 제시했다는 이유만으로 무조건 받아들여야 한다고 단정할 수 없습니다. 최초 입주자모집공고와 임대차계약의 분양전환 조건을 확인하고 실제 가격이 그 기준에 맞춰 산정됐는지 살펴봐야 합니다.

Q. 주변 아파트보다 비싸면 분양가 소송을 할 수 있나요?

주변 아파트보다 비싸다는 사실만으로 분양가가 잘못됐다고 단정하기는 어렵습니다. 계약에서 정한 분양전환 가격 기준과 실제 산정 방법을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 계약서에 분양전환 가격 기준이 없다면 어떻게 하나요?

계약서 전체 내용을 확인해야 합니다. 계약 조항이 약관에 해당한다면 「약관의 규제에 관한 법률」에 따른 검토가 필요할 수 있고, 가격 결정 과정에 따라 신의성실의 원칙도 문제가 될 수 있습니다.

Q. 분양가 소송을 하면 법원이 적정 분양가를 정해주나요?

채무부존재확인소송을 한다고 해서 법원이 임의로 적정한 분양가격을 새롭게 결정해주는 것은 아닙니다. 계약상 가격 결정 기준과 실제 산정 과정이 중요한 쟁점이 됩니다.

Q. 가처분을 하면 현재 아파트에서 계속 살 수 있나요?

가처분을 신청했다는 이유만으로 계속 거주할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 신청한 가처분의 종류와 법원의 결정 내용에 따라 효과가 달라질 수 있습니다.

민간임대 아파트 분양가 소송, 결국 핵심은 ‘처음 정한 기준’입니다.

분양전환을 앞두고 예상보다 높은 가격을 통보받았다면 곧바로 받아들여야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

그렇다고 민간임대 아파트 분양가 소송을 제기하기만 하면 분양가격이 자동으로 낮아지는 것도 아닙니다.

먼저 최초 입주자모집공고와 임대차계약서를 확인해야 합니다. 그리고 처음 정했던 분양전환 조건과 실제 건설사가 적용한 가격 산정 방법을 비교해야 합니다.

분쟁이 이미 발생했다면 시간도 고려해야 합니다. 그 사이 임대차계약이 끝나거나 주택의 소유관계가 달라지면 추가로 검토해야 할 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 분양전환 가격이나 산정 과정에 의문이 있다면, 입주자모집공고, 임대차계약서, 분양가 산정 관련 자료부터 확보한 뒤

현재 권리를 보호하기 위한 가처분 등 보전처분과 사건에 맞는 본안소송을 함께 검토할 필요가 있습니다.

자세한 상담이 필요하신 분들은 법무법인 정필 이지영 변호사에게 문의 남겨 주세요.

실제 규약과 구분소유 관계를 바탕으로 관리단집회 절차를 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.

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